白蚁入侵毁家,业主拒交7000多元物业费被起诉,法院判了
来源:浙江法治报
“我住这个小区八年了,以前从来没有拖欠过物业费,不是故意不交,是物业公司太不负责任了!”
法庭上,黄先生情绪激动地说道。
因拒交物业费 他被物业公司告上法庭让他坚决拒交近一年物业费的原因,竟是一场持续多年的“白蚁之灾”。
近日,广东省中山市第一人民法院审理了一起物业服务合同纠纷案件,这场纠纷不仅关乎物业费的缴纳,更触及了物业服务的责任边界。
案件回顾这是一场持续多年的“白蚁之战”。业主黄先生自2018年起,便发现小区公共楼梯的木门存在白蚁,并及时向物业公司报告。物业公司两次派员处理,却仅使用普通家用杀虫剂简单喷洒,草草了事。
2018年物业使用普通杀虫剂对白蚁进行消杀
2023年,黄先生发现家中白蚁大规模繁殖,木制家具、装修遭受严重破坏,估算损失逾两万元。黄先生认为,正是物业对公共区域白蚁消杀的敷衍态度,导致白蚁入侵家中。
其间,黄先生多次通过微信等渠道催促物业聘请专业机构治理,但物业或推诿,或仅再次使用农药喷洒。为阻止损失扩大,黄先生只得自费2600元请专业公司消杀。
黄先生与物业沟通记录
因对物业处理白蚁问题的长期不作为感到失望,黄先生自2023年11月起暂停缴纳物业费。物业公司遂将黄先生诉至法院,要求支付欠费7064.4元及违约金。
核心焦点庭审中,双方围绕两大核心问题展开激烈辩论:
焦点一:白蚁来源与责任归属 物业主张:黄先生家中的白蚁不属于物业服务范围。公共区域虽有白蚁,但无证据证明其“爬”入了业主家中。2018年的事件与2023年的结果间隔5年,因果关系无法认定。 黄先生则提供了完整的证据链:2018年发现白蚁的通知记录、物业人员用家用杀虫剂处理的视频、处理后白蚁逃窜至家门口的视频、2023年家中财物被蛀蚀的照片、多次催促物业专业处理的微信聊天记录、自行消杀的费用发票。证明白蚁问题持续存在,且物业处理方式不当。黄先生家中遭白蚁入侵毁掉的家具
焦点二:物业费该不该交?该交多少? 物业公司认为,其提供了保洁、保安等基础服务,业主享受了服务就应足额缴费。 黄先生则主张,物业在核心的公共区域维护(白蚁防治)上存在重大过错,并直接导致其财产损失,其拒交行为是行使合同履行中的正当抗辩权。 法院审理经过审理,法院作出以下认定:
家中的白蚁源自公共区域具有高度可能性白蚁危害具有隐蔽性、持续性的特点,公共区域与黄先生家相邻极近,具备迁移条件;黄先生家中此前多年无蚁患,非自身环境产生;破坏程度严重,说明白蚁滋生已久。根据日常经验法则和高度盖然性原则,法院认定黄先生家中的白蚁与公共区域的白蚁存在直接关联。
物业服务存在重大瑕疵,构成违约根据民法典第九百四十二条,物业服务人对共有部分负有维修养护、采取合理措施保护业主财产安全的义务。面对白蚁这种专业性虫害,物业仅用普通杀虫剂敷衍了事,未能根治公共区域隐患,导致风险蔓延至业主家中,属于履行合同义务存在重大瑕疵,构成违约。
支持“有限抗辩”,判决“酌情减免”法院认为,业主因物业违约拒交物业费,是行使履行抗辩权的行为,具有合理性。但抗辩权的行使范围应与违约程度相适应。物业虽在白蚁防治上存在重大过错,但并非完全未提供任何服务。
最终,法院基于物业违约的严重程度,判决在总物业费中酌情减免3000元。同时,因业主“事出有因,并非恶意拖欠”,驳回了物业公司关于违约金的诉讼请求。
法官说法案件承办法官石慧指出,物业费减免的前提是物业公司服务存在严重瑕疵,“质价相符”是核心标尺。
1.权利义务对等原则物业服务合同是双务合同,业主支付物业费与物业公司提供符合约定的服务构成对等关系。物业公司不能只收钱不办事,或敷衍了事。
2.抗辩权的行使边界物业费的减免建立在物业公司未履行核心服务义务的基础上。若仅存在轻微瑕疵,业主不能以此为由拒交物业费,否则可能承担违约金。
3.减免幅度的综合考量减免幅度并非由业主单方决定,而是由法院结合服务瑕疵的严重程度、持续时间、对业主生活影响、物业公司过错程度、补救措施及业主实际损失等多重因素综合判定。
既不会让业主为不合格的服务“买单”,也不会过度加重物业公司的责任,保障行业的健康发展。
法官提醒 给业主的理性维权建议业主应该强化法律意识和证据意识,理性维权。单纯拒交物业费并非法律上的最优解,可能面临被诉、支付违约金(若无合理理由)的风险。
保存好证据是维权基石,包括发现问题、物业不当作为、损害结果、自行止损和持续沟通的证据。
先友好协商,协商不成可以要求相关政府部门协调,也可以理性地进行诉讼。
对物业服务企业的提示建议敷衍的服务将直接导致收费权利的“打折”,甚至引发更大的信誉危机。
专业问题应交由专业机构:对于白蚁防治、电梯维护、消防设施等专业技术问题,应及时聘请专业机构处理,避免因不当处置导致损失扩大。 沟通渠道必须畅通有效:与业主建立有效的沟通响应机制,是化解矛盾、避免诉讼的前提。物业服务合同是双向的契约,权利与义务对等,物业公司不能只收钱不办事或敷衍了事,业主也需理性维权,用证据说话。
唯有双方都回归契约精神,在法律的框架内明晰权责,才能真正构建和谐美好的社区环境。
来源:天平阳光客户端

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