来源 ： 雪球App ， 作者 ： 刘永 ， （ ?today/article_2026013021807631_518632.html ）

定了！房产税，不用再猜了

楼市利好的消息，一个接一个。

昨日，上海发布通知，宣布个人住房房产税试点政策继续实施，延长至2031年1月27日。

没有新版本，没有提高税率，一切照旧。高层用“一切照旧”换来了五年的明确预期。说白了，就是告诉市场，别瞎猜，也别恐慌，至少未来五年，全国层面的房地产税不会贸然推出。

如果结合上海、重庆两地近年来的系列调整，房产税试点已悄然褪去“猛药”色彩，正走向一条更精细、更务实的长远道路。

要理解这次续期，得先看看过去十五年试点是怎么走过来的。房产税试点工作从2011年开始，只有上海和重庆两个试点城市。其特点很鲜明：范围有限、税率温和、不断优化。 以上海为例，政策核心是“保基本、抑投机”。本地家庭首套房完全不征税，从第二套起，才针对人均超过60平方米的部分征收。

这期间，2025年9月上海还做了一项重要调整：持有居住证满3年的非户籍家庭，新购首套住房也暂免征税。这等于认可了长期贡献的新市民的安居权利。

税率上，上海分两档：2025年新购房单价低于94446元/平方米的，税率0.4%；高于的则为0.6%。而且税额并非按当前市价，而是参照当初的购房合同价格计算。

重庆也在2024年进行了明显宽松的调整：

1. 计税依据打七折，按房产交易价的70%计算；

2. 税率统一降为0.5%；

3. 家庭免税面积从100平方米大幅提高到180平方米。

官方曾举例：一套200平方米、总价320万元的应税住房，政策调整后，年应纳税额从8000元降到了1120元。

简单对比两地政策，可见其共性：

上海此次“按原样”续期，与重庆之前的宽松调整，共同释放出三个清晰信号。

第一，稳定预期，给市场吃“定心丸”。 在当下市场环境中，猜测本身就会加剧观望。上海明确未来五年框架不变，重庆大幅放宽政策，都是在做“预期管理”。

它告诉所有人：房产税短期内不会突然加码。这有利于刚需和改善需求平稳释放，政策“稳市场”的意图，明显优先于“增税收”。

第二，精准施策，保护真实居住需求。无论是上海照顾首套和非户籍家庭，还是重庆将免税面积提到180平方米，导向都很明确：房产税这把“尺子”，主要量的是奢侈型、投资型持有，而不是普通人的居住空间。 房产税的初衷，就是一个调节财富分配、抑制投机的工具，而非面向大众的普遍税负。 第三，长远测试，为未来积累真实经验。 试点延长，意味着这场社会实验将继续。它测试的不只是税制是否可行，更是社会接受度和对市场行为的长期影响。

尽管范围有限，但试点持续收集着税基评估、税率设定、免征范围等关键问题的真实数据，为未来可能推出的房地产税制打下实践基础。

对待楼市的的态度，还应该结合近期的政策组合拳。

去年上海外环外取消了限购，理论上你可以在那儿买无数套，但房产税这把“尺子”还留着——超过人均60平米的部分，照旧要征。

这手法很高明：既打开了需求的闸门，又用税收悄悄设了一道“防洪坝”，防止市场失控疯抢。它其实在为更彻底的放开做铺垫和压力测试。未来如果外环外完全自由交易，房产税就是兜底的风险防控。

所以，别只看“征收”二字就认为是利空。现在的房产税试点，早已过了“喊打喊杀”的阶段，它正走在一条持续优化的路上：税率可能再降，免征范围可能再扩，惠及更多真实居住的家庭。它的存在，长远看是在给土地财政依赖症下药，逼着房子回归居住属性。

短期看，这当然是利空。多一笔持有成本，市场情绪难免受影响。尤其是那些靠囤房增值、靠杠杆撑着的投资客，压力会明显变大。

那些偏远难租、配套跟不上的房子，会首先感受到寒意——毕竟持有一年就得交一年税，房子若不能产生收益，就成了负担。

但把时间拉长看，房地产税未必是坏事。地方政府总不能永远靠卖地活着。地总有卖完的一天，房价也不能无限上涨。一旦房地产税成为稳定税源，地方对土地财政的依赖就会降低，“供地冲动”也会缓和。

这其实是在给土地市场做“计划生育”——地从稀缺炒作回归平稳供应，长远看反而有利于房价稳定，让市场更健康。

普通人该做什么？很简单：忘记暴富神话，用常识买房。为住而买，为改善而买，别为虚无的增值预期而买。

这倒逼你更理性：买房不止看涨不涨，还得看能不能住、能不能租、有没有实际用处。那些真正适合居住、配套扎实的好房子，价值会更凸显；而那些纯粹炒作的“纸面财富”，则会慢慢褪色。

政策已经划出了清晰的护城河保护你，你要做的，就是别自己跳到河外去。