来源 ： 雪球App ， 作者 ： 李四光 ， （ ?goods/article_2026012923273650_813570.html ）

从北京第二CBD到“空城”？是谁“掏空”了望京

望京，正经历一场剧烈的阵痛。

阿里巴巴北京总部近2万员工在迁离，随后陌陌等公司接连搬走，地标望京SOHO空置率一度高达43%，日租金从巅峰期每平米约15元暴跌75%以上。

望京这个曾经繁华无量的北京第二CBD，开始上演空城计。

望京到底发生了什么？

01 撤离潮起：互联网大厂的集体退场

曾几何时，望京是互联网创业者的“应许之地”。从早期的触控科技、百合网，到鼎盛时期的阿里巴巴、美团、陌陌、58同城，这里见证了移动互联网黄金十年。

阿里巴巴北京总部的进驻，更是将望京推向了“第二CBD”的巅峰。

▲阿里巴巴新总部大楼，已经搬离望京

然而，转折在2024年变得清晰可见。

阿里巴巴北京总部约1.9万名员工迁至五环外的新园区，随后陌陌科技也从望京SOHO搬离。

这并非孤例，熊猫直播、美丽说、A站、映客等昔日活跃的公司早已陆续离去。

龙头企业的撤离，直接导致数万高收入岗位转移，动摇了区域的人才根基和市场信心。

02 市场失温：写字楼空置率攀升与租金跳水

企业撤离的直接影响，迅速体现在商业地产的冰冷数据上。

望京区域写字楼空置率已触及警戒线，其中地标建筑望京SOHO的空置率据信一度触及43%。

更严峻的是租金水平的断崖式下跌。望京SOHO的日租金从高峰期每平方米约15元，跌至3-3.5元的区间，跌幅超过75%，部分乙级楼宇的租金甚至更低。

市场的供需失衡形成了恶性循环：空置率推低租金，低租金又难以覆盖高端物业的运营成本，进一步影响楼宇品质与吸引力。

03 连锁反应：商铺空置与住宅价格回调

商业地产的寒意迅速向整个区域生态蔓延。望京SOHO底商、保利新荟城等商场出现大面积空置，知名零售品牌好特卖也在此开业不久后闭店离场，实体商业活力明显减弱。

住宅市场也同步进入深度调整。望京二手房挂牌均价从2023年高点至今，跌幅超过20%，而且仍呈现下降趋势：

国风北京一套120平米两居室，从2021年的1120万元跌至目前不到800万元，跌幅超过30%。

融科橄榄城三期一套两居室，从2021年的1109万元跌至目前的700万元，跌幅更狠。

望京金茂府一套三居室，从2023年的3185万元跌至2024年的2200万元，一年内就下跌约31%。

04 行业转轨：TMT红利消退与成本压力

望京的困境，根源在于其高度依赖的TMT行业（科技、媒体、通信）进入了深刻调整期。

过去十年，移动互联网爆发式增长，资本涌入，望京精准承接了这股浪潮，从“睡城”蜕变为“互联网新星”。

然而，行业逻辑已变。

用户增长红利见顶，市场竞争从增量开拓转向存量博弈，降本增效成为企业核心诉求。

在此背景下，高昂的核心区办公与生活成本，成为企业优先优化的对象。

外迁至成本更低的郊区园区，从战略选择变为生存必须。

同时，资本趋于理性，支撑区域创业生态的风险投资减少，创新循环的动力随之减弱。

05 格局之变：多中心战略下的区域竞争

北京城市发展格局的演变，从外部稀释了望京的集聚优势。

在“多中心”发展战略下，海淀凭借在人工智能、芯片等硬科技领域的深厚积累与政策支持，持续吸引着科技企业与人才。

即便在朝阳区内部，崔各庄、东坝等新兴区域通过整体规划、供应高品质新房，也分流了大量望京的改善型居住需求。

望京在区域竞争中的独特性和吸引力，正面临前所未有的挑战。

06 硬伤显现：规划缺陷与治理短板

在产业红利期被掩盖的内生问题，在调整期被充分暴露。“歪楼”困局是其典型代表，具有双重含义：

其一是规划布局的“歪”。

望京内部路网呈独特的斜向交叉格局，导致断头路多、交通流向复杂，先天埋下了严重拥堵的基因，通勤效率成为区域的一大短板。

其二是建筑形态与治理的“歪”。

早期如大西洋新城等小区楼顶违建泛滥，折射出城市精细化管理的滞后与缺失。

这种“失序感”，与区域试图营造的高品质国际化形象背道而驰，削弱了其长期吸引力。

07 预期逆转：市场信心的收缩循环

房地产市场高度依赖预期。龙头企业撤离、租金房价下跌，共同塑造了市场的悲观叙事，形成了 “价格下跌→信心丧失→抛售增加→价格进一步下跌” 的负向循环。

二手房挂牌量激增而成交量持续萎缩，是市场信心崩塌的直接表现。

这种普遍观望和看空情绪，不仅抑制了房地产交易，也影响了消费与投资意愿，让区域经济活力承受全方位压力。

走在今天的望京，往日的繁华印记仍在，但灯光暗淡的写字楼与空置的商铺，无言地诉说着变迁。

望京SOHO优美的曲线，在夕阳下投射出漫长的影子。

这里的故事远未终结，但那个由特定产业浪潮托举至巅峰的黄金时代，确已渐行渐远。